国际房地产投资小知识

给你一个投资柬埔寨金边的理由！ 转<国际咨询> 相信柬埔寨这个名字大家已经不陌生了吧？ 雄伟壮阔的吴哥遗迹 当地淳朴的民风 舒适惬意的生活环境 …… 如果我跟你说，来这里投资吧！你会考虑吗? 给我一首歌的时间，让我徐徐道来 2.5小时经济圈 从柬埔寨的区位图可以看出，柬埔寨位于东南亚十国的正中心，从柬埔寨飞往任何一个国家的首都，都在2.5个小时内，所以现在很多把市场定位为东南亚市场的海外公司，都将他们的东南亚办事处迁往了柬埔寨首都金边。 海上战略要地 前海上的货运线路是走马六甲海峡的，而马六甲海峡则受美国和新加坡控制。 好消息是，泰国的克拉地峡运河即将开挖，如果克拉地峡运河一旦通航，未来的海上新航线就可以在原线路的基础上，节省3天的时间，最重要的是这个线路会经过柬埔寨的临海。 南海舰队只要2个小时不到就可以抵达柬埔寨的临海巡航，中柬海上的战略关系也变得更为紧密。 泛亚铁路计划 泛亚铁路起源于中国的昆明和南宁，终点将到达新加坡，这条铁路将会通往中南半岛上每一个国家的首都，铁路预计在2020年将会通车。 这就意味着2020年，我们中国的货流、物流、人流将可以直接通过铁路运输直达柬埔寨首都金边。到那时，中国对柬埔寨的支持也将达到一个前所未有的高度。 除了独一无二的区位优势外，柬埔寨还具备非常好的政治条件和经济优势，所以现在的官方媒体给柬埔寨非常高的赞誉和称呼，柬埔寨曾被亚洲银行称为亚洲经济新虎，还有另一个称呼是“这个星球上相当值得投资的国家”。 官媒其实一般很少直接说某国某地好或值得投资，而柬埔寨就是那个例外。 柬埔寨是东南亚政局最稳定的国家 今年柬埔寨国会大选顺利落幕，柬埔寨人民党7月29日晚宣布胜选，已执政数十年的强人首相洪森一如预期续掌政权。 柬国国会共125个席位，人民党此次大选获得了114个席位，完胜其他政党，再次证明了柬国政权的稳定，且在全国838万选民中，共有近700万选民参加投票，投票率高达82.17%，与反对党的票数悬殊，更显示出柬国人民对洪森政府施政方向的大力肯定。 柬埔寨首相洪森也在“脸书”发文感谢选民：“你们选择了真正民主的道路。” 现年65岁的洪森自1985年出任柬埔寨领导人以来，已执政33年，是亚洲国家里执政时间最长的领导人。 於之前的任期内，洪森总理便以高度的改革开放作风闻名，其保证外资百分之百持股、无外汇管制、外国人可自由买卖2楼以上的集合式住宅、房地产美元计价等政策，为外国人带来了很多实质性福利，成功吸引大量外资进驻。再加上柬埔寨本身具有“全国平均年龄28岁”的优质人口红利，综合优势下柬国创下GDP成长连续十年突破7%的过人佳绩！ 洪森的当选，预告了柬埔寨辉煌的下一个10年已经到来，各项大型建设与外资友善政策将继续推展，尤其是对中国的影响，有着非常积极的促进作用！ 外汇自由   美元资产 柬埔寨的金融外汇是完全自由的，首都金边，现在已知的外资银行就有42家，还有非常多的小贷公司和机构。中国金融公司也纷纷去往柬埔寨发展金融，包括知名的中国银行、中国工商银行等等。大家都知道，中国是外汇管制的国家，而在柬埔寨无论你多少钱进出，完全不会有人限制你。 在柬埔寨随处可见外国人，柬埔寨也是外商经济驱动的国家，同时也是现在全球热钱流动最大的国家。 还有一个非常大的优势就是，柬埔寨现在是全球第三大美元使用国，生活中所有支付收入都已美元为主，当地货币瑞尔找零。所以在柬埔寨买房，你拥有的是美元资产，你在柬埔寨购买资产和在美国购买资产是没有任何区别的。 而美元无疑是当今世界最抗风险的货币之一。在历次的全球金融危机里，美元表现稳定，即使发生系统性经济危机，资产也不易缩水。这也是柬埔寨相对其东南亚国家，最大的优势之一。 中国服装、纺织产业的转移国 柬埔寨还是中国服装、纺织产业的转移国，近年来中国的劳动力成本一直在上升，所以很多服装以及纺织等制造业开始向别国转移，那么这些都转移到哪些国家了呢，其中一个国家就是柬埔寨。 以前在考察柬埔寨市场时经常往返中柬两地，在安检时，我们问前面的人去柬埔寨做什么，经常会听到他们回答说，我在柬埔寨办纺织厂，制鞋厂等等。所以你会发现现在大量的江浙服装厂商都跑到了柬埔寨。 也正是在2016年出访柬埔寨后，并给到柬埔寨前所未有的支持，使得中国成为柬埔寨最大投资国，而中国在柬埔寨投资的三大产业，第一个就是工业，就是刚刚所说的服装业等，第二个产业就是金融业，第三个产业就是不动产建筑业。 而这么多中国的厂迁往柬埔寨，一个重要的原因就是柬埔寨的人口结构非常年轻，全国40岁以下人口占70%，平均年龄在24-27岁，劳动力充足，目前人均基本工资为170$。在金边的工厂里你会发现都是年轻人，甚至你可以根据有没有白头发在当地来判断是不是柬埔寨人。 南亚GDP增长最快的国家 同时也是因为柬埔寨以上的经济策略，柬埔寨每年的经济增长都稳定在7%以上，排在全球第六，在东南亚排名第一，所以我们可以预见在未来一段时间，柬埔寨将成为东南亚发展最快的国家，这也意味着你在这个国家投资房产，你的投资价值以及升值空间也将是远超其他国家的。 柬埔寨房产是真正的不动产价值洼地 如此好的政治面和经济走势下，目前的柬埔寨不动产却处于价值洼地，原因之一是柬埔寨的房产开放时间是比较晚的，2010年之后外国人才可以在柬埔寨买房，并且外国人购房可以享受和本国人同样的法律保护。 第二个原因就是中国买家进入的时机并不是太早。无论是泰国、马来西亚等这些国家的房产都是由日本人、韩国人和台湾人先炒起来的，等他们炒完后中国人就会接手进行二次炒房，日本人、韩国人也正是因为国家的海岛属性天生对房产具有敏锐的嗅觉，柬埔寨也不例外。 2012年的时候日本人和韩国人进入了柬埔寨房产市场，2014年的时候台湾、福建商人进入了柬埔寨市场，而柬埔寨市场真正在国内被熟知，也就是近一年的事情。 相比于泰国、越南等国一线城市核心地段6万多的价格，柬埔寨市场还处于一个相对的价值洼地。 但随着2017年的市场推动，柬埔寨已经成为了中国人的投资网红国。而众所周知，以中国人的购买力和买房热情，完全可以瞬间点燃一个国家的房地产市场。 你还准备等多久呢？ 供不应求下的超高租金回报 柬埔寨金边的租金回报非常高！ 很重要的原因是供求极度不平衡。在2010年对外开放购房政策时才出现了公寓这样的新型房产产品。从2010年开始，此类产品只建了8年时间，由此可见它的供求量是非常少的。 在柬埔寨2017年的时候有一个官方媒体给出了一个统计数据，预计柬埔寨在2017年的时候将会有2万套公寓可供出租，而在柬埔寨的外籍常住人口就达到了15万人，哪怕全是夫妻，也有7.5万套的公寓需求。所以，在柬埔寨，公寓的需求量是远大于公寓的供给量的。 而从本地的刚需市场来看，柬埔寨首都金边的人口增长率可以排到全球第一，每年的人口增长率达到5.1%左右。所以国内人口也在迅速增长，而公寓的数量却远远赶不上人口的增速。所以无论是从外资的租住需求还是本地的租住需求，柬埔寨的公寓量都无法满足需求。 而正是以上的种种造就了柬埔寨的火爆，在2017年第一季度的时候，柬埔寨的投资询盘量环比16年一季度增长了311%。也正是从2017年开始，柬埔寨房产投资正式开始进入中国人的视野，且被越来越多的人所熟知。 不会投资不要紧，紧跟香格里拉和凯德一起开拓柬埔寨。10年固定租金回报，高达55%，投资额10万起 不会投资不要紧， … Read more

Tips for Buying Properties In Cambodia: A Foreigner Must-Read Guide Can foreigners own real estate in Cambodia? Yes. Since the passing of legislation in April 2010, the foreign ownership property law allows foreigners to own property in Cambodia, however with certain restrictions. Foreigners are only allow to own properties on the 1st floor or higher … Read more

  【新加坡】房地产自2000年来两次重创，指标回顾。2015年房地产何去何从？ 原创：MySgProp ，12/30/2014 自2000年来，新加坡房地产曾受过两次重大的创伤： 2002年萨斯病毒传入新加坡，再给好不容易刚刚从2000年科技泡沫破灭爬起来的新加坡又一个巴掌。由于人口密集，病毒散播很快，搞到人心惶惶，大家只想尽快离开这个连按电梯都要找钥匙来tok的国家。当时死了32人，平均死亡率10～20%。当时我还在大学，也不太懂这些，只知道新加坡很惨！没人敢去！当时的新加坡，在国际眼里，也只是一个不起眼的小红点，到西方国家问老外大多都不认识新加坡的。这段期间，新加坡房地产跌了近20%。 2008年美国次贷危机加剧，美国第四大投行雷曼兄弟公司宣告破产，牵动了全世界经济链，续而引发全球经济风暴。新加坡，是一个极度需要靠进出口生活下去的国家，当然首当其冲，各大企业纷纷裁员，新加坡失业持续攀升。一开始我以为只是小事，我的股票投资都是精挑细选的，没来得及撤出也没打算撤出，但在短短几个月里，赚幅缩减了不少，甚至我还有一个Maybank的凭单投资竟然化为零，一毛都拿不回。我承认凭单就是一个投机的工具，我没有横财命 !@#$!#%!^  >_<。唉… 搞了几年的股票既然在几个月之间让我几乎打回原形！！随后, 为了更快速，更稳健的建立资产，我开始涉及房地产投资，不管经济上有什么大风大浪，它还是个有型资产。买房，银行肯借你钱，你只需要支付少数金额，但买股票银行哪会借你。当时身边没几个人敢说投资股票或房地产。在这段期间，新加坡房地产跌了近25%！ 2013年6月，新加坡金管局对房地产实行了降温措施TDSR（总贷款偿还比率）大大限制了买家的购买能力。加上原有的降温措施，使得房地产指数持续下跌，至今（2014年12月）已经下跌了差不多5%。很多“专家”预测了2015年新加坡房地产将持续下跌10～20%不等！你觉得呢？ 政府是有想让它跌！因为几年前的大选，反对党挑起的课题就是围绕在：房价，交通和外来人口。外来人口算是有看到一些成绩了，新加坡的交通就算MRT再坏几次再怎么不好也还是世界级的，就剩下房价，这也是最能牵动选民心的一块！政府想控制的主要在政府组屋(HDB)这块，因为80%新加坡人住政府组屋。所以越来越多的降温措施主要是冲着HDB而来的。当然，HDB价格下跌也会间接影响私宅。政府并不是要房地产像2002年/2008年那样的崩盘，只要能够维持现状不让价格持续攀升就是最好的结果了！搞了7，8轮的降温措施，现在好不容易看到市场稳定下来，我想政府最希望可以维持这样的姿态直到过了大选。一来不会有来从那些之前有买了房子，而因为房价大跌而怨声载道的。还没买的，也开始看到了一些些曙光，希望跌幅持续下去，觉得政府有在努力让房价跌，所以暂时不要乱换政府了！ 当其它国家在涨的时候，新加坡这一次的下跌，因素完全来自于国家自己政策而不是外来大环境导致的。现在的新加坡经济基本面依然良好，失业率偏低，人民依然丰衣足食。 我们来看看今年私宅的数据：Q1下跌1.3%，Q2下跌1.0%，Q3下跌0.6%，接下来Q4?? 不论政府组屋还是私宅公寓，那如果我用股票图表技术来分析/ 推测，市场情绪是转稳，价格会持续以小幅度前进。 在政府不再有新措施干扰市场或像之前全球风暴的影响下，我个人其实觉得2015年不太可能会下跌超过10%，反而我觉得每一季会在+-2%内的小幅度范围游走，全年波动为+-5%内。 新加坡HDB及私宅价格指数(PPI)对比 原创：MySgProp ，12/30/2014